对于2020年房价的走势，在我过往的文章中已经告诉大家，整体来讲，我觉得要好于2019年，所以我保持谨慎乐观的态度。
2020年，有一个大的前提是“房住不炒”，这是一个底线，没有任何人能够公然违反这一原则，但是围绕这一主题下的是：一城一策，如何理解一城一策呢。
最简单的理解就是楼市过热的地区，一定要加紧调控政策，无论从政策支持还是银行信贷等方面，比如说深圳这样的城市；对于楼市过冷的地区则会相应的放松调控，甚至出台鼓励购房的政策，比如没有人口与产业支撑的四五线城市。
在谈到为什么楼市不能过冷的这个问题，我先给大家谈谈我国的税制改革，以及土地出让金，为什么我们经常听到过有一个词语叫做“土地财政”。
在1993年税制改革以前，中央财政非常吃紧，往往需要通过向地方财政借钱的尴尬境地。
时间推回到上世纪80年代末到90年代初，斯时，中央财政陷入尴尬。
税制改革前的背景：
1980年代以后，中国出现持续性的高速经济增长。1980年k1990年间，国内生产总值平均增率为9.5％。
但是，经济的高速增长并没有带动和促进国家财力的同步增长。税收收入的增长速度明显落后于税源的增长速度。从1979年到1993年，我国的财政收入占GDP的比重逐年下降。有数据显示，从1979年财政收入在GDP的比重为28.4％，到1993年已经下降到12.6％，大体上每年下降一个百分点还要多。
另一方面，中央财政收入占全国财政收入的比重也由1979年的46.8％下降为1993年的31.6％，中央财政的收支必须依靠地方财政的收入上解才能平衡。
中央财政收入严重不足，从1980年代末到1990年代初，甚至发生过两次中央财政向地方财政“借钱”并且借而不还的事。1980年代中期“能源交通基金”，1989年的“预算调节基金”，都是为了维持中央财政正常运转而采取的非常措施。
实行“分灶吃饭”刚过一年，中央就连续两年向地方“借款”，以维持支出的需要，以后的年度中，又宣布不仅“借款”不归还了，还要把这一块财力打进基数，即成为固定的（年年重复的）体制调整措施。到1980年代中期，中央在无奈之下推出“能源交通基金”，在原有的基础上增加10％（整体约100多亿），来补充中央财政的不足。1989更加捉襟见肘，又出台了“预算调节基金”，同样的口径增收5％。而且当时每年财政会议之前，总要千方百计地出台一些收费措施。
有专家分析，“这种情况在世界各国是极其罕见的，在很大程度上促成了中央政府调控能力的弱化和中央财政的被动局面，宏观政策意图的贯彻难以得到充分的财力保证。”
这是1993年，分税制改革前夜。上半年的一些指标发出警示，国家财政特别是中央财政全线吃紧：整个财政收入一季度比1992年同期下降2.2％，按可比口径也仅仅持平；工商税收1400亿元，比上年同期增12％，去掉出口退税10％，仅比上年同期增长1.4％。而1993年上半年GDP增长达到14％，比1992年12.8％高出不少。财政收入与经济增长比例严重失衡。
税收增幅小，开支却大幅增长。几乎所有的地方都在急呼缺钱：粮食收购财政亏损性补贴资金不到位；重点建设资金不到位，很多重点建设卡着脖子，如铁路、港口、民航等。按照往年的进度，重点建设资金上半年至少要拨付全年的40％，而1993上半年为19.5％，差了将近一半；重点生产企业和重点出口企业缺乏流动资金。而此时，需要由中央财政收入中支出的硬支出，一分也不能少，没有地方能挤出钱来。
财政部在困难时向银行借钱的法子现在也不灵了，因为当时分管银行的朱镕基副总理已严正宣布，财政再困难也不能到银行透支。当时已经到了不借钱连工资都发不出去的境地。
1993年7月23日，当时正值全国财政、税务工作会议召开，朱镕基副总理来到会场，对所有参加会议的人员抛出一句典型的朱式警语：“在现行体制下，中央财政十分困难，现在不改革，中央财政的日子过不下去了，（如果这种情况发展下去）到不了2000年（中央财政）就会垮台！”
中央与地方收入的划分
根据事权与财权相结合的原则，按税种划分中央与地方的收入。将维护国家权益、实施宏观调控所必需的税种划为中央税；将同经济发展直接相关的主要税种划为中央与地方共享税；将适合地方征管的税种划为地方税，并充实地方税税种，增加地方税收入。具体划分如下：
中央固定收入包括：关税，海关代征消费税和增值税，消费税，中央企业所得税，地方银行和外资银行及非银行金融企业所得税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司等集中交纳的收入（包括营业税、所得税、利润和城市维护建设税），中央企业上交利润等。外贸企业出口退税，除1993年地方已经负担的2%部分列入地方上交中央基数外，以后发生的出口退税全部由中央财政负担。
地方固定收入包括：营业税（不含铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的营业税），地方企业所得税（不含上述地方银行和外资银行及非银行金融企业所得税），地方企业上交利润，个人所得税，城镇土地使用税，固定资产投资方向调节税，城市维护建设税（不含铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的部分），房产税，车船使用税，印花税，屠宰税，农牧业税，对农业特产收入征收的农业税（简称农业特产税），耕地占用税，契税，遗产和赠予税，土地增值税，国有土地有偿使用收入等。
中央与地方共享收入包括：增值税、资源税、证券交易税。增值税中央分享75%，地方分享25%.资源税按不同的资源品种划分，大部分资源税作为地方收入，海洋石油资源税作为中央收入。证券交易税，中央与地方各分享50%。
税制改革的结果就是：肥了中央，难了地方。
但是，有意义的是中央可以全局统筹，协调各方利益，维持收支平衡，有更大的宏观掌控能力。
为了弥补地方财政的亏空，将开发商拍卖土地的固定收益中的70%都留给地方政府，30%上交给中央。
而土地出让金作为地方政府财政收入的重要部分，起到了半壁江山的作用。
所以，稳地价，稳房价，稳预期非常重要。
最近，四川达州发布"十二条"稳定房地产政策措施。相对于2019年诸多城市推出的措施，本次四川达州可谓十分直接。
核心是以下几点：
1、 放宽预售条件，10层以下的修2层，10层以上的修5层即可预售。
2、 减少预售监管资金，10万平米以上的，每平米仅需留存100元，10万平米以下的，每平米仅需留存200元。
3、 恢复购房补助，购买低于140平方米新房，每平米补贴100元。
4、 地下车库分期办理不动产登记，分期缴纳土地出让金。
5、 全面推行货币化补偿。
总体来说，达州这次针对购房者和开发商都推出了实质性利好。
对开发商，预售门槛更低了，需监管的资金更少了，地下车库土地出让金可以分期上缴，总之，从上游的拿地，到建安，再到后续的销售环节，全方位帮助开发商缓解资金压力。
对购房者，最主要的就是给予100元/平米的购房补贴，当然仅限于购买新房。
供需两端发力，四川达州可谓是诚意十足了，在当下，作为一个四五线小城市，也才敢这么干。
所有的刺激都是因为房价下跌，商品房滞销，达州自然也不例外。安居客数据显示，2019年2月份达州房价超过7600元/平米，但现在均价已经低于7000元/平米。达州2018年统计公报显示，当年房地产开发投资156.7亿，同比增长37.9%，商品房施工面积1206.19万平米，商品房销售面积516万平米，属于供给严重过剩。
早在2015年6月10日，达州启动过一次购房补贴，每平米80元，为期一年，效果还不错。此次重新启动购房补贴，达州楼市情况已经与当初不太一样了。当时是全国一盘棋，全部在去库存，现在则是精准化调控，一二线整体是处于限购中的，三四线依旧是不设购房门槛。去库存完成后，再次给购房补贴，这说明房地产不再仅仅是短期库存积压问题，而是中长期房地产市场持续走弱的一种信号。
去库存持续了两年左右，到2018年基本宣告结束，在这个过程中，大开发商把握时机从三四线撤离，一些区域中小型开发商成了接盘者，反而加大力度开发，整体库存并未完全下滑
开发商走了，人口也在流失。从2015到2018年，达州户籍人口分别为682.8万人、683.65万人、671.67万人、666万人。
2019年守不住的房价
2019年初，在达州西外达州中梁首府售楼部，众多购房者拥挤在售楼部要求开发商领导出面解决问题，但是开发商领导一直未与见面，也未进行答复。购房者手持扩音器，反复播放着“黑心开发商，还我血汗钱”的录音，部分购房者还身穿印有“中梁首府 黑心开发商”的黑色字体白色体恤衫。
据购房者介绍，中梁首府楼盘开发商在未提前告知的情况下，才相隔两天突然将售价降到6400元/㎡，甚至最低达到6100元/㎡，而他们以前买的是8000多元/㎡、9000多元/㎡，最高的甚至是上万元每平方米，希望开发商给个说法。同时，也有购房者反映，以前在购房的时候商家否认有好楼层供选，但是后来又有好楼层供选。按揭买房，目前却办不到银行按揭款。
从达州市住建局获悉，该楼盘涉嫌降价销售，已立案调查，并封存相关资料，同时已责令该楼盘暂停销售。
总结：大家不要觉得调控房价是为了让房价跌跌不休，没有这回事，政府的每次调控没有说让房价下跌的话，只是遏制房价过快上涨，同样当房价下跌的速度过快的时候，也是不愿意看到的。
会想尽办法去库存，甚至政策补贴，所以说中国的房价很简单：强者恒强，弱者恒弱，强的调控，弱的支持，维持一个稳定的平衡。
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